En estos años de crisis del sector inmobiliario la caída de precios de los inmuebles ha sido estrepitosa. Inmuebles que fueron adquiridos a un precio desorbitado hoy en día no valen ni la mitad del precio por el fueron adquiridos. Eso ha llevado a que las operaciones inmobiliarias en la actualidad hayan descendido de manera notoria, con el consecuente resultado para la economía del país.
Pero ese no es el único problema al que se enfrenta el mercado inmobiliario. Pongamos el siguiente supuesto: Una persona física logra en estos tiempos vender una vivienda, y lo hace obviamente a precio de mercado.
Entendiendo el precio de mercado, como aquella cantidad estimada por la cuál una propiedad podría ser intercambiada, en la fecha de la valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de plena competencia dónde las partes actúan con conocimiento y sin coacción.
Teniendo en cuenta dicha definición, los pasos a llevar entre los dos sujetos: Vendedor y Comprador, serían los siguientes: Efectuar la venta ante Notario, Liquidar el Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, y proceder a la inscripción registral de la finca a nombre del adquirente.
Pero atención, y aquí es donde recae el problema al que se están enfrentando los sujetos de la operación de COMPRAVENTA DE INMUEBLE.
El Adquirente, obviamente ha satisfecho su ITP (Impuesto s/Transmisiones Patrimoniales) conforme al precio de venta que figura en la escritura.
El Transmitente, en la mayoría de los casos, y debido a la caída de los precios, no obtiene ganancia patrimonial alguna, por lo que en su IRPF (Impuesto s/la Renta de las Personas Físicas) del ejercicio en el que se materializa la venta, no procede a declarar ninguna ganancia patrimonial.
Y es en estos momentos cuando entra en juego la AGENCIA TRIBUTARIA. De qué forma? Pues derivando consecuencias para ambos sujetos:
- Por un lado, el adquirente, se verá inmerso en un procedimiento de COMPROBACIÓN DE VALORES al tenor de lo dispuesto en el artículo 57 de la LGT (Ley General Tributaria), en el que la AGENCIA TRIBUTARIA le reclamará un complemento por la diferencia entre el precio de venta en escritura y el que entiende la Administración Tributaria, conforme a sus criterios.
- Y por otro lado, el transmitente, debido al intercambio de información entre las distintas administraciones tributarias, a nivel autonómico y estatal, verá como la AGENCIA TRIBUTARIA, le reclamará una COMPLEMENTARIA, por las ganancias patrimoniales que entiende la AGENCIA TRIBUTARIA que debió declarar en el IRPF del ejercicio en el que se produjo la venta, en base al artículo 35 LIRPF.
Si analizamos ambas situaciones, vemos que hoy en día tanto compradores como vendedores se encuentran indefensos ante la falta de información al llevar a cabo este tipo de operaciones y sobre todo, ante la pasividad de la Administración Tributaria de actualizar los valores y adaptarlos a las CONDICIONES DE MERCADOS REALES.
Así y todo, y analizando caso por caso, en muchas ocasiones disponemos de algunos recursos, como la TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA si estamos en sede de Comprobación de Valores del ITP o incluso ante supuestos de indefensión en algunos casos de reclamaciones complementarias del IRPF.
Cecilia Enciso (cenciso@enclegal.com)
